2月20日人民银行宣布1年期利率从4.15降到了4.05而5年期从4.80降到了4.75这次降息无疑让人浮想联翩。1年期降低了10个基点而5年期只降了5个基点，这对于房地产又意味着什么？我们都知道近段时间各地针对房地产的利好政策频出，但多是针对房企而对于买房者却没有什么利好消息。5年期及以上利率是房贷的参考利率因此这次只降了5个点就说明对于房地产国家还是抱有谨慎态度。

近日央行表态反复敲打房地产，明确各地方政府不要用房产暂时拉高经济。《2019年第四季度货币政策执行报告》更是明确写出：房子是用来住的不是用来炒的。按照因城施策的基本原则，加快建立房地产长效金融管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段。这已经不是央行第一次强调建立长效房地产金融管理机制。我们之前的分析也反复强调，各个地方政府的目的是让房地产企业活下去。我们还是相信今年的房地产将是重组兼并之年。

此次一年期利率降低，我们可以认为是央行有意为实体经济助力，而五年期的谨慎降息只是帮房地产企业暂时渡过难关而已。降息低于预期，这确实让房地产行业有些失落，未来国家对房地产行业的要求其实很简单就是“稳”。未来一段时间我们可以预期各地对房地产行业的利好政策会不断出台，而金融政策应该会滞后很多。

2019年中国整体杠杆率增加6.1个百分点，其中居民就占据了3.7个百分点。2019年中国的稳经济，很大一部分是住户部门加杠杆达成的。地方政府的房地产政策宽松还会升级，虽然走不出国家的基本政策但短时的狂欢还是可能出现的。

2月19日苏州发布重磅信息。除了常规对房企的利好政策外，其中最重要的住宅地块不统一要求设置竣工许可调整价。超过市场指导价的，不统一要求项目工程机构封顶后申请预售许可。进入一次报价的，不统一要求工程竣工验收后申请预售许可……（太长具体参看政府网站）。其实简单说就是：超过指导价的地块，不再要求封顶后预售，而进入一次性报价的地块，不要求现房销售。这大大缩短了房产商的开发周期。房企能够提前销售也刺激了房企拿地的积极性。虽然苏州并没有摸国家政策红线，但这次也算为房企打开了一个缺口。

出台这个政策起码反应了一点，那就是苏州是急于拍地的。其他地方财政压力也是很大，他们会不会跟进苏州我们拭目以待。

但狂欢再怎样也只是暂时的，我们很难复制2003年房地产的盛况。03年中国居民部门杠杆率只有16.2%，而2019年房地产负债已经高达67万亿，上半年总体负债率已经达到了80%。174个房企的加权平均净负债率高达91.37%。居民部门负债率也上升到了53.2%。老百姓再也不像03年的时候手里攥着钱等着买房了。居民负债再上升的话，现有的负债足以制约房地产类消费。当然也有专家说我国居民负债率远远低于发达国家还有很大潜力可挖。专家的话我们听了也只能呵呵！

目前中国面临疫情，外部环境又很是不好。没有哪个政府会在这种情况下坐看房地产崩盘。我们可以认为政府会维稳房地产市场这是肯定的。但这是不是能重现房地产的辉煌，就现在来看经济政策层面很难大幅跟进。

这是一次狂欢，但结束时我们会在哪里？还请大家谨慎。

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